不動産業者の裏事情。不動産一括査定サイトはおすすめできない！？

土地や家、マンションなど不要な不動産を売却したいが売れずに困っている、

または賃貸にして家賃収入を得られないか、

と考えている方は、既にインターネットの「不動産一括査定」サイトをご存知かと思います。

一括で複数業者に査定見積もりできて、とても便利そうな一括査定サイト。

しかし、何も知らずに、気軽に一括査定サイトで査定申し込みして、大変な事になってしまう場合があります。。

一括査定サイトで査定申し込みをした事がある方は、既に嫌な体験をした方もいるでしょう。

一括査定依頼者の個人情報を複数業者に売り飛ばしているという、悪評も。。

これから、不動産一括査定サイトを使ってみようとしている方や、できるだけ高くで土地や家、マンションを売却したいと考えている方、売れずに困っている不動産を持っている方は、まずはこの記事を最後まで読んでみて下さい。

（※この記事は少し長いので、今、不動産を売った方がいい理由や一括査定サイトを利用する上での注意点はもう知っている方、結論を早く知りたい方は「不動産一括査定サイトの上手な使い方」から読んでください。）

今、不動産売却をオススメしたい理由

2020年の東京オリンピック開幕までは地価も上がるのでは？と予想されていますが、

実はそれ以降は地価価値が一気に下がり、売りたくても売れない状況に陥る可能性が高くなっています。

既に不動産を売却しようと考えている方はご存知の方もいると思いますが、

ここでは今、不動産を売却した方がいい理由について、ご紹介いたします。

2025年問題

今後、日本は少子高齢化と人口減少がすごく早いペースで進んでいくのはご存知かと思います。

この少子高齢化と人口減少が進むことで、今後不動産の9割は価値が下がります。

不動産の価値を決めるのは「需要」と「供給」。

人口の減少で供給が上回り、不動産価値が下がるのは当然のことなのです。

価格の維持、あるいは上昇する不動産は全体の10％、

後の90％は価値を下げ続ける、あるいは無価値、マイナス価値への向かいます。

マンションなども管理、修繕が行き届かなくなり、老朽化が進みます。

新しいマンションが建っても、若者の所得が低く、なかなか売れずに、空き住戸や転居が多くなり、

マンションの資産価値自体が暴落していくと言われています。

現在、既に首都圏ではマンション住民で作る管理組合が崩壊し、管理不全のマンションが問題視されており、

200万円ほどでしか売却できない、という自体に陥っているケースが多くなっています。

また、できるだけ高く売却するために「仲介」を検討されている方もいると思いますが、

「仲介」は「買取」と違ってすぐには売れないので、遅くても2018年末までには売却できるよう、計画的に準備しておきたいところです。
「仲介」と「買取」の違い、メリット、デメリットについては後述します。

以上、2020年の東京オリンピックまでは大丈夫、と思っている方も多いと思いますが、2020年以降の不動産価値の暴落が濃厚になっている今、2020年まで価値が上がるのを期待していると、売却すらできなくなります。

売却した方がいいかな、と思う不動産は「今、売却に向けて準備」して下さい。

それでは次に、売却したい不動産の適正価格を見極めて、できるだけ高く売るにはどうしたらいいのかをご紹介していきます。

不動産一括査定サイトに登録されている不動産業者の裏事情

不動産を売却するには、知識のない方は、やはり不動産一括査定サイトを利用するのがお手軽でオススメです。

しかし、不動産一括査定サイトは「個人情報を複数業者に売り飛ばしている」なんていう悪評もあるくらい、利用するには注意が必要です。

このような悪評が出てくるのには理由があります。

不動産一括査定サイトは特定の不動産会社が運営しているのではなく、

別の会社（主にインターネット広告会社）が運営していることがほとんどです。

この一括査定サイト運営会社に複数の不動産会社がお金を払って登録しており、

その課金方法は、査定申し込み1件につき○○万円、というように、査定申し込み件数に応じた成果報酬型です。

一括査定サイト経由で査定申し込みされると、登録されている不動産会社に一斉に査定依頼が届き、

この時点で強制的に課金されます。

これを「反響課金」といい、ほとんどの不動産一括査定サイトはこの課金方法を採用しており、通常、査定依頼1件で5,000円～13,000円程度が不動産会社に課金されます。

この仕組み（反響課金）が少し問題で、査定依頼が送られてきて、売却依頼の契約が取れるのは1社のみ。
登録されている不動産会社にしてみれば、他社に契約を取られてしまうと、

査定依頼によって発生した1万円前後のお金だけが、一括査定サイトに取られてしまうのです。。

そうなると、登録されている不動産会社は「何としてでも契約を取りたい」ということになり、

営業合戦が過熱して、場合によっては査定依頼したユーザーに複数の不動産会社から、しつこい営業電話がかかってくることになります。。

こういう事情を知らずに、気軽に査定申し込みしてしまうと、大変な目にあってしまいますね。

この仕組みが、「個人情報を複数業者に売り飛ばしている」と言われる理由です。

不動産に限らず、中古車や保険などインターネットの一括査定サイトはほぼ同じような仕組みで成り立っています。

不動産一括査定サイトを使う上での注意点

ただし、不動産一括査定サイトは手間や時間をかけずに複数の不動産会社に一括で見積もりが取れるという点では、とても便利です。

次に、前述のような強引な営業合戦に巻き込まれて、嫌な思いをせずに、一括査定サイトを上手に利用する方法と注意点をご紹介します。

不動産業者の得意分野を理解する

まず、不動産を売却する場合の提案として、「売却（仲介）」、「買取」、「賃貸」の3つがあります。

しかし、不動産会社はぞれぞれ得意分野が異なります。

例えば「売却（仲介）」専門の不動産会社は「買取」は行っていないということがほとんどです。

一括査定サイトで査定を申し込んだ場合は、

不動産会社も必ず契約を取りたいと思っているので、専門でない提案が売主にとって良い場合の案件でも辞退せずに、

本当は売り主にとっては「買取」がベストな選択なのに、強引に「売却（仲介）」を薦めてくることがあります。

これでは、売り主にとっては不動産会社の提案は信用できません。

一括査定サイトを利用する場合、その不動産業者の得意分野を理解した上で提案を聞く必要があります。

また、この点においては一括査定サイトの不動産業者では、客観的な提案はあまり期待できないので、

自分の不動産が「買取」なのか「仲介」なのか「賃貸」なのか、どれが一番最適かを予め決めておくといいでしょう。

これは後述する、不動産一括査定サイトを使えば、客観的な意見で予めアドバイスしてくれるので安心して下さい。

売却（仲介）、買取、賃貸、自分にはどれが一番最適なのか判断する

あなたの不動産があなたにとって

売却、仲介、賃貸、

どれが一番いいのか判断する条件として、

• とにかく高い売却金額で売りたい
• できるだけ、早く売却したい
• 周囲に人に知られたくない
• ローンが残っていない
• 土地名義は自分のものか

などがあります。

一般的に「仲介」は、売却しようとしている不動産が市場に出てしまうため、売ろうとしていることが周囲に知られてしまいます。

また、「買取」よりも高くで売れますが、売れるまでに時間がかかります。

反対に「買取」の場合は、周囲に知られずに、早く売却できますが、売却金額は安くなります。

売却ではなく、賃貸を検討したいという方は、

その後の家賃収入がどれくらい見込めるかに対し、管理費などの維持費がどれくらいかかるかのバランスと空室リスクを考慮して判断する必要があります。

古い物件で、維持費が高い場合や地価が下落傾向の場合は売ってしまった方がいいですし、

反対に立地などの条件が良く、地価相場も上昇傾向であれば、賃貸で家賃収入を得ながら不動産を残した方がお得に有効活用できることもあります。

また、不動産を担保に融資を受けられ、地価がもし上昇すれば不動産価値も上がる可能性もあります。

ただし、賃貸経営は空室リスク以外にも、滞納のリスク、近隣住民や入居者同士のトラブル対応など、

実は結構大変なことも多いです。

（空室をなくすために家賃を下げると、入居者の質を落ちて滞納リスクやトラブルが増える、そんなことで悩んでいるオーナーの方も多いみたいです）

その他、経営面ではメンテナンス費用や固定資産税などの税金もかかってくるので、赤字を出さないためには計画的に経営する必要があります。

しかし、前述のように、

今後日本は少子高齢化で人口が激減し、賃貸物件は超借り手市場になると言われており、

賃貸オーナーが黒字経営をこなすには、かなりの専門知識と戦略が必要になるでしょう。

ちになみに補足ですが、ローンが残っていると賃貸にできないこともあるため、ローンの契約書は事前に確認しておきましょう。

「買取保証付き仲介」に注意！

「買取保証付き仲介」とは、不動産会社に販売活動してもらい、

もし売却希望価格で一定期間内に売れなかった場合は、その不動産会社に契約時に取り決めた金額で買い取ってもらうことです。

期間は一般的には3ヶ月、ということが多いようです。

売れなかった（不動産会社が買い取った）場合は仲介料は支払う必要はありません。

不動産は売れずに、時間が経過すると、価値がどんどん下がってしまいますし、

「売れないかもしれない、、」という不安がないことは、買取保証付き仲介の大きなメリットです。

しかしデメリットもあります。
「買取保証付き仲介」は通常の仲介に比べて、売却金額は安く（相場の7～8割）なるので注意が必要です。

媒介契約は「専属専任媒介」で！

複数の不動産業者と契約できる「一般媒介」契約では、売り主への活動報告義務（※1）がないため、熱心に販売活動を行ってくれないことが多いです。
（※1･･･「専属専任媒介」は1週間に1回以上、「専任媒介」は2週間に1回以上の報告義務があります。）

また、レインズ（※2）への登録義務もないため、なかなか買い手の目に止まらず、売却が長引きます。
（※2･･･不動産会社が売主と媒介契約すると物件情報を「レインズ（指定流通機構）」に登録します。
全国の不動産会社はこのレインズを利用して不動産情報を探しているため、買い手が見つかりやすくなります。）

逆に「専属専任媒介」や「専任媒介」では2社以上の不動産会社と契約できないため、熱心に販売活動を行ってくれます。

そのため、最終的に業者と契約する場合、「専属専任媒介」または「専任媒介」で契約を行った方が、早く売れる可能性が高くオススメです。

一括査定サイトの見積もりは、必ず実際の相場よりも高い見積額になる

前述のように、一括査定サイトに登録されている不動産会社は

掲載費用とは別に査定依頼が入る度に、契約が取れなくても反響課金が1万円前後、一括査定サイトに支払わなければなりません。

そうすると、何としてでも契約と取りたい業者は

他社より高く、相場よりも高い見積額を提示してきます。

ずば抜けて高い査定額を出してきた業者と契約すると、当然

一括査定サイトで取った査定額よりも実際の売却価格は低くなるケースが多くなります。

実際の売却価格は、よほどの事情がない限り、その地域の相場になります。
相場とかけ離れた金額を提示してくる業者は要注意です。

できるだけ相場に近い査定額を提示してきた業者が信頼できるので、あらかじめ、あなたの不動産の価格相場を調べておきましょう。

不動産の取引相場を調べるには、「レインズ」の取引情報検索サービスが公正な情報なので信頼できます。
レインズの取引情報検索サービスはこちら

不動産一括査定サイトの上手な使い方

しつこい営業に対応した、手厚いサポート体制の一括査定サイトを利用する

それじゃあ不動産一括査定サイトは、強引な営業の心配もあるし、リアルな査定額が出ないなら使えないな、、と思われるかもしれません。

しかし、ちょっと待ってください！

あなたの不動産を少しでも高く、早く売却するために、しつこい強引な営業のない、質の高いサービスを提供している一括査定サイトがあるんです。

しつこい営業があった場合に通報できる、悪徳業者を徹底排除する姿勢を取っている一括査定サイト、それは「イエイ」というサービスです。