マンションが売れない？ そんな訳ないでしょ？？ 今すぐ確認してほしい、9つのこと。

なかなか売れないマンションがあるって？
そんなことありませんよ。。

マンションが売れないという方、おそらくほとんどの方が不動産業者に任せっきりになっているのではないでしょうか。

もちろん、長年付き合いのある担当者がいる、など信頼できる業者がいれば、ある程度任せてしまってもいいかもしれませんが、

普通は数あるお客さんのうちの一人である、あなただけに時間をかけられないので、ほったらかしはいけません。

また、担当営業マンが新人や若手の場合、スキルや経験不足から手厚いフォローや的確なアドバイスなんて、期待できません。。

不動産の中でも特に今売り時な、マンションに的を絞って、業者任せにならずに売れないマンションを売れるようにする方法をご紹介します。

売れない不動産はほとんどの場合、近隣の相場より高い、、もしくは立地や築年数、メンテナンスが行き届いていないなどの物件の条件が悪いから、「売却価格を下げないと･･･」なんて、、そんな簡単なことは言いません。

もし、マンションがなかなか売れずに困っている方は、価格を下げるのではなく、次に説明することを、一つ一つしっかり確認していって下さい。

マンションは新築でも、10年経つと価値が半分になり、やがてマイナス価値になると言われています。
2020年問題、2025年問題のこともあるので、この先、今のマンションに一生住めそうにない方は、価値のあるうちに、できるだけ早く後述するマンション査定だけでも行っておきましょう。
（※2020年問題については後述します。）

1. 事前に引越しして空っぽにする、無理ならインテリアを配慮する

購入希望者が内覧に訪れた時に、人が住んでいる状態だと、家具や物で部屋も狭く感じますし、その住人の生活感が出て、とても買いにくいんですよね。

売却が決まるまでの新居とのダブルローンなど出費が厳しいなど、どうしても事前引越しが難しい場合は、

できるだけ部屋を綺麗に掃除し、特に台所やお風呂などの水廻りは清潔感があるように念入りに掃除しておきましょう。

内覧された時に「こんなとこに住んでみたい！」って思わせるような、整理整頓され、オシャレで明るく清潔感のあるインテリアになるよう心掛けて下さい。

2. 良いことは小さなことでも記載する

マンションの場合、駅から「10分以上」を境に、売れにくくなります。
駅から12分では駅近とは言えないので、魅力は出せません。

その場合は自転車で駐輪場のある最寄駅まで4分などと、徒歩では10分以上と少々離れていても快適感が伝わるように記載しましょう。

駐車場がない場合も売れにくくなりますので、専用駐車場がある場合は必ず記載してもらいましょう。

その他、日当たりや全面道路の幅、公園や学校、スーパーなどの住環境や、耐震対策、管理人の対応、ゴミ置き場の管理、駐輪場の有無、ゲストルームなどの共有スペースの美観、
など小さなことでもできるだけ、いい事は記載してもらうといいでしょう。

また、今まであなたが住んできた中で、お気に入りの点、例えば

• 家具を配置しやすい間取り
• セキュリティ関連
• 管理人が常駐
• 町内会の有無
• 地盤が堅い
• 水害を受けにくい地区
• 商業施設が離れていて閑静
• 地元の楽しいお祭りやイベント
• いつもベンチが空いている心地良い公園が近くにある
• 快適なジョギングコース
• 隣地が公園や線路、国道なので眺望や日当たりを遮る建物が建つ可能性が低い

などを記載してもいいでしょう。

何を重視し、魅力を感じるかは、人によって全く異なります。
ちょっとしたことが、内覧につながる可能性があります。

また、DMやネット広告などでは、できるだけカラーの綺麗な写真を多数使うことも大切です。

3. 閑散期の販売を避ける（1月と12月に加え、8月も）

1月と12月は不動産は売れにくくなります。
年末年始の忙しい時期にマンションなどの不動産を購入のために、内覧など行う人は少なくなります。

逆に一番売れやすいのは2月～4月の人が動く時期です。

1月と12月は事業用でもない限り、なかなか売れない時期なので、出来るだけ早く売却するためには、2月から売出すことがオススメです。

ちなみに8月の暑い時期も売れ行きが鈍ります。
おそらく、暑い時期にクーラーの効いていない、物件の内覧をいくつも行うのを敬遠されるためでしょう。

なかなか売れずに、閑散期に入ったら売れ残り感が出ないよう、一旦販売をストップしてもらいましょう。

「閑散期は避ける」と言っておきながら、ちょっと矛盾するんですが、、
実は逆に閑散期を狙う作戦もあります！

閑散期って不動産業界全体で言うと、確かに売れ行きが落ち込むいというデータがあるんですが、もちろん購入者が0になるわけではありません。

しかも閑散期はライバルが少なくなるというメリットがあり、条件によっては逆に売れやすくなることがあります。
今まで、なかなか売れなかった物件ほど、閑散期にライバルが減ることで急に売れることもあります。

前述のように閑散期に入ってもダラダラと販売し続けていると「売れ残り感」が出るので、基本的には販売をストップした方がいいのですが、全ての広告をストップするのではなく、地域を絞って（主に郊外や田舎）広告掲載し続けるという方法もあります。

4. とにかく早く売却したい人は？

とにかく早く売却したい方は、「仲介」ではなく「買取」を希望しましょう。

「買取」のメリットとしては不動産業者が買い主なので、すぐに売却できますし、「仲介」と違って、売却することを周囲に知られることはありません。

ただし、不動産会社がリノベーションなどの付加価値をつけるなど、売却リスクを負うため、「仲介」よりも売却価格は低くなることが多いです。

「買取」でも条件によっては相場とほぼ同じような売却価格になることもあるので、「買取」の場合と「仲介」の場合の両方の査定を依頼してみましょう。

5. 不動産業者の選定は慎重に

冒頭で業者任せにしてはいけないと、言いましたが、実際に売却活動を行うのは業者ですので、良い業者選定はやはり重要です。

特に不動産業者の広告宣伝力、インターネット広告、折込みチラシ、DM、現地見学会やオープンルームの実施が定期的に行われているか、など確認するといいでしょう。

また、「レインズ」への物件登録も要確認です。

大手だから安心、なんてことはありません！
担当者の受け持ち案件が増えるほど、手が回らなくなるので、そういった意味ではあまり案件数が多そうな大手だと、逆になかなか売れない、といったこともあります。

広告等の企画は担当営業マンが立案し実行することが多いので、販売力はその営業マンの腕が大きく影響します。
知識や経験が少なく、顧客に寄り添って売出ししてくれない担当者の場合、売主の希望に近い価格での売却は難しいでしょう。

また、時間にルーズな営業マンも信用できません。

その他「宅地建物取引士」などの資格の有無、類似物件の契約実績等、売却に対する熱意がどれくらいあるか、確認してください。

6. 査定額が高い業者に要注意

不動産業者に一括査定して一番高い価格をつけた不動産業者が良いのではありません。

だいたい、どこの業者に査定してもらっても、立地、方角、階数、広さ、築年数によって同じような査定額（相場）になるのが普通です。
あまりにも高い査定額を出してくる業者は逆に要注意です。

契約を取りたいばかりに根拠のない査定額を出してくる業者は信用できません。

不動産は「相場以上の価格で売る」のではなく、相場価格で「できるだけ早く売る」ことが大切です。
なかなか売れないで放っておくと、資産価値も下がりますし、売れ残り感も出て、ますます売れなくなって悪循環に陥ります。

積極的に活動をしてくれる、販売力があって信頼できる業者を選びましょう。

7. 媒介契約は「専属専任媒介」で！

複数の不動産業者と契約できる「一般媒介」契約では、売り主への活動報告義務（※1）がないため、熱心に販売活動を行ってくれないことが多いです。
（※1･･･「専属専任媒介」は1週間に1回以上、「専任媒介」は2週間に1回以上の報告義務があります。）

また、レインズ（※2）への登録義務もないため、なかなか買い手の目に止まらず、売却が長引きます。
（※2･･･不動産会社が売主と媒介契約すると物件情報を「レインズ（指定流通機構）」に登録します。
全国の不動産会社はこのレインズを利用して不動産情報を探しているため、買い手が見つかりやすくなります。）

逆に「専属専任媒介」や「専任媒介」では2社以上の不動産会社と契約できないため、熱心に販売活動を行ってくれます。

そのため、最終的に業者と契約する場合、「専属専任媒介」または「専任媒介」で契約を行った方が、早く売れる可能性が高くなります。

しかし、一番最悪なのは、販売力のない業者と「専属専任媒介」、「専任媒介」契約を行うことですので、業者選定には十分注意しましょう。

8. 業者を見直す

いつまで経っても売却できない場合には、業者を見直すことも考えるべきです。

基本的に媒介契約は3か月更新のため、3ヶ月経ったらそのまま契約更新して販売継続するか、一旦契約を解除するのか選択することができます。

3ヶ月経過したタイミングで他の業者に変更するか、判断しましょう。

次に業者を見直す基準をご紹介します。

9. マンション売却が得意な信頼できる専門業者を見つける

手っ取り早く信頼できるマンション売却が得意な業者を見つけるためには、マンション.naviという無料の一括査定サービスを使う方法があります。

マンション売却が得意な業者を全国2,500店舗から最大9社をマッチングし、査定してくれるサービスで、大手から地域密着の業者まで幅広く登録されています。

冒頭で売れないマンションはない、とお伝えしましたが、実はこの「マンション.navi」の一括査定がポイントで、特筆すべきは、マンションに特化した、その広告宣伝力にあります。

「マンション.navi」にはマンション売却が得意な販売力のある業者の紹介と元不動産実務経験者による安心サポートがあり、特定の不動産業者からでは聞き出せないマンションに特化した、客観的な意見やアドバイスも受けられ、困ったことは何でも相談できます。

また、査定に必要な条件の入力も1分で完了する程度の簡単なものなので、お手軽。

「仲介」の査定額を出してもらう際、その根拠を確認するために、「買取」での査定も出してもらった方が相場の確認にもなるのでいいでしょう。（だいたい買取査定のプラス20～30％が相場）

ちなみに売却と同時に賃貸としての査定も可能で、今後負担の少ない提案も期待できます。

• ローンが残っていたも問題ないの？
• リフォームしてからの方が査定額が高くなの？
• 売却時の所得税は？
• 売り出す時に空家にした方が売却額が高くなる？
• 有名な大手不動産と地元の不動産屋、どちらがいいか？
• 隣の住人とのトラブルはどうするか？
• 会社を設立して売却した方が節税になる？

などといった、売却する前の疑問や不安な点など、何でも気軽に相談して下さい。

訪問査定でリアルな査定額を出す前に、

まずは、この「マンション.navi」の簡易査定（机上査定）で複数業者にアプローチして、前述したことを踏まえて信頼できる業者を選定、売却の準備をしておきましょう。

一度下のボタンのリンク先から、「マンション.navi」を確認してみてください。

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「マンション.navi」の特徴

「マンション.navi」の特徴をまとめると下記。

• マンションに特化した広告宣伝力
• 全国2,500店舗から最大9社をマッチング
• マンション売却が得意な信頼できる業者のみ
• 最短45秒で査定完了
• 個人情報は厳重管理
• 年間利用者数360万人以上
• 元不動産実務経験者による安心サポート
• 悪徳業者、徹底排除

と、まあいろいろありますが、オススメしたい、いちばんの理由はその販売力です。

マンション売却のための業者探しは、とにかくこの「マンション.navi」の一括査定を利用して探すのが得策です。
査定に必要な条件入力も1分程度の簡単な入力で完了します。

「マンション.navi」で、とりあえず査定だけして、売却価格を確認してみてください。
「マンション.navi」の無料査定は下のリンク先から。

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「マンション.navi」を使う時の坪数の参考

「マンション.navi」の査定マッチングシステムは入力は1分程度で完了するので簡単なものですが、建物面積の入力が求められます。

正確な坪数や平米が分からない場合は、おおよそで入力しても構いませんが、できるだけ正確な見積もりを出すために、下記間取り別の平米、坪数のデータを目安として参考にしてください。

マンションの間取別、坪数と平米の目安

マンションの坪数や平米の目安として下記にいくつか間取り別データを掲載します。
おおよその広さを参考にしておくと入力がスムーズにできますのでご利用ください。

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今、マンション売却をオススメしたい理由

次に、今マンションを売却した方がいい理由について、ご説明します。

2020年の東京オリンピック開幕までは地価も上がるのでは？と予想されている方もいますが、

実はそれ以降は地価価値が一気に下がり、売りたくても売れない状況に陥る可能性が高くなっています。

土地の所有権がほぼないマンションの資産価値は深刻で、マイナス価値になるケースも心配されています。

2020年問題

今後、日本は少子高齢化と人口減少がすごく早いペースで進んでいくのはご存知かと思います。

この少子高齢化と人口減少が進むことで、今後マンションなどの不動産の9割は価値が下がります。

不動産の価値を決めるのは「需要」と「供給」。

人口の減少で供給が上回り、不動産価値が下がるのは当然のことなのです。

価格の維持、あるいは上昇する不動産は全体の10％、

後の90％は価値を下げ続ける、あるいは無価値、マイナス価値への向かいます。

マンションなども管理、修繕が行き届かなくなり、老朽化が進みます。

新しいマンションが建っても、若者の所得が低く、なかなか売れずに、空き住戸や転居が多くなり、

マンションの資産価値自体が暴落していくと言われています。

現在、既に首都圏ではマンション住民で作る管理組合が崩壊し、管理不全のマンションが問題視されており、

200万円ほどでしか売却できない、という自体に陥っているケースが多くなっています。

また、マンションは鉄筋コンクリート造の耐用年数である「47年でほぼ資産価値が無くなる」と考えていいと思います。

マンションは基本的に極僅かな土地の権利があることはあるんですが、土地に対する資産価値は一切ありません。
分譲マンションでの資産価値は建物部分のみです。

「お金なんていらないから引き取って欲しい」賃貸にも出せないマンションが今後増えていくでしょう。

できるだけ高く売却するために「仲介」を検討されている方もいると思いますが、

「仲介」は「買取」と違ってすぐには売れないので、遅くても2019年の2、3月頃までには売却できるよう、計画的に準備しておきたいところです。

2020年以降の不動産価値の暴落が濃厚になっている今、2020年まで価値が上がるのを期待していると、売却すらできなくなります。

死ぬまでそのマンションに住み続けられたらいいのですが、前述のような老朽化の問題もあるので、マンションをお持ちの方は今、売却に向けて準備した方がいいかもしれません。

賃貸として家賃収入を得ることは可能？

売却ではなく、賃貸を検討したいという方は、

その後の家賃収入がどれくらい見込めるかに対し、管理費などの維持費がどれくらいかかるかのバランスと空室リスクを考慮して判断する必要があります。

古い物件で、維持費が高い場合や地価が下落傾向の場合は売ってしまった方がいいですし、

反対に立地などの条件が良く、地価相場も上昇傾向であれば、賃貸で家賃収入を得ながら不動産を資産として残した方が有効活用できる可能性もないとは言えません。

また、不動産（マンション）を担保に融資を受けられ、地価がもし上昇すれば不動産価値も上がる可能性があります。

ただし、賃貸経営は空室リスク以外にも、滞納のリスク、近隣住民や入居者同士のトラブル対応など、

実は結構大変なことが多いです。

（空室をなくすために家賃を下げると、入居者の質を落ちて滞納リスクやトラブルが増える、そんなことで悩んでいるオーナーの方も多いみたいです）

その他、経営面ではメンテナンス費用や固定資産税などの税金もかかってくるので、赤字を出さないためには計画的に経営する必要があります。

しかし、前述のように、

今後日本は少子高齢化で人口が激減し、賃貸物件は超借り手市場になると言われており、

賃貸オーナーが黒字経営をこなすには、かなりの専門知識と戦略が必要になるでしょう。

ちになみに補足ですが、ローンが残っていると賃貸にできないこともあるため、ローンの契約書は事前に確認しておきましょう。

マンション売却のための業者を探すには、前述したようにマンション売却が得意な販売力のある業者を紹介してくれる「マンション.navi」がとてもオススメ。
「マンション.navi」の元不動産実務経験者による安心サポートもあり、査定に必要な条件入力も1分程度で完了するので、お手軽です。

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