タダでも要らない中古マンションは資産ではなく、もはや負債。

マンションの価値が暴落する前に、今やっておきたいこと。
買った時より高く売れるのは今年まで？

戸建てよりもメンテが楽、セキュリティが安心、駅近で便利など、メリットの多いマンション。

実はこれからは、新築でも10年経つと価値が半分になり、やがて無価値、またはマイナス価値になると言われています。

ただ、今はまだ不動産市場が好調で、中古マンションも人気があり、高い価値をキープしています。

首都圏の中古マンションの成約㎡単価をレインズの2018年度のデータで見てみると、

東京都区部は13年1～3月期から22四半期連続、
埼玉県は14年7～9月期から16四半期連続、
横浜・川崎市は10四半期連続、

前年同期を上回り、神奈川県他を除く各地域が前年比で全て上昇しています。

（参考資料：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_201804-06.pdf）

緩やかではありますが、平米単価が各地域で上昇しており、今はまだ高く売れる時期といえます。

ただ、不動産価値がこのまま上昇するのは、東京五輪の影響もあり、長くみても2020年まで。

その後は、少子高齢化や人口激減、空家問題、終身雇用システムの崩壊などの影響から暴落すると言われており、今年に入ってマンション売却を検討している方がとても増えています。

このレインズの好調なグラフを見ていると、もし2020年以降、資産価値が下がっても、暴落とまではいかないのでは？

と思う方もいるかもしれませんが、
今の日本の事情を考えると、もうすぐ大きく資産価値が落ち込み出して、どこかのタイミングで一気に暴落する可能性が高いです。

それではその暴落する原因について、今後、マンションがどうなっていくか、もう少し詳しく見ていきましょう。

今年、マンション売却する人が増えてきた理由

2020年の東京オリンピック開幕までは地価も上がるのでは？と予想されている方もいますが、
前述のように、実はそれ以降は地価価値が一気に下がり、売りたくても売れない状況に陥る可能性が高くなっています。

2020年問題

今後、日本は少子高齢化と人口減少が早いペースで進んでいくのはご存知かと思います。

この少子高齢化と人口減少が進むことで、今後不動産の9割は価値が下がると予想されています。

不動産の価値を決めるのは「需要」と「供給」。

人口の減少で供給が上回り、不動産価値が下がるのは当然のことなのです。

価格の維持、あるいは上昇する不動産は全体の10％、

後の90％は価値を下げ続ける、あるいは無価値、マイナス価値への向かいます。

資産価値が建物部分にしかない（※）マンションなどは特に顕著で、管理、修繕が行き届かなくなり、老朽化が進みます。
（※全戸の所有者で共有する、僅かな敷地権はあります）

新しいマンションが建っても、若者の所得が低く、なかなか売れずに、空き住戸や転居が多くなり、

これからマンションの資産価値自体が暴落していくことが予想されています。

現在、既に首都圏ではマンション住民で作る管理組合が崩壊し、管理不全のマンションが問題視されており、

200万円ほどでしか売却できない、という自体に陥っているマンションも増えてきています。

2020年の東京オリンピックまでは大丈夫、と思っている方も多いと思いますが、2020年以降の不動産価値の暴落が濃厚になっている今、2020年まで価値が上がるのを期待していると、売却すらできなくなります。

特にマンションは今が売り時なので、売却を検討するには良い時期なのかもしれません。

それでは2020年以降、マンション価値が暴落していく原因をもう少し詳しく見ていきましょう。

人口激減、マンションを購入する主な理由は？

みなさんご存知の通り、人口の急激な減少は既に始まっており、2050年には総人口が1億人を切ると予想されてます。

（出典元：厚生労働省　https://www.mhlw.go.jp/seisakunitsuite/bunya/hokabunya/shakaihoshou/dl/07.pdf）

また、マンション相場に直接影響する、ファミリー層（世帯人口）を生産年齢人口とすると、こちらも当然激減していきます。

マンションを購入する人に多い理由は、「子供が生まれる」、「子供が大きくなってきたから」というものです。

世帯人口が減ると、必然的にマンションの需要も下がっていきます。

正社員の減少と非正規職員の増加が及ぼす影響

下記は厚生省が2017年に実施した正規雇用と非正規雇用労働者の割合の推移のグラフです。

（出典元：厚生労働省　https://www.mhlw.go.jp/content/000179034.pdf）

人口は減少しているのに、非正規職員は年々増えています。

厚生省の調査によると、1984年では非正規職員の割合はおよそ15％だったのに対し、2017年では全労働者のおよそ37％が、正社員以外のパートや派遣、臨時雇用などとなっています。

働き方改革などで、必ずしも非正規職員の方が正規職員よりも賃金が低いとは限りませんが、内閣府の調査によると、3割以上の開きがあります。

（出典元：内閣府　http://www5.cao.go.jp/j-j/wp/wp-je17/pdf/p02013.pdf）

非正規職員の時給は1,400円に満たないので、月収にすると22万円前後。
収入が少なく、安定しない人はマンションや住宅など、不動産を購入することはできません。

住宅ローンは正規職員である終身雇用を前提とした商品です。

今後、不動産が売れにくくなるのは、誰が見ても想像がつきますね。

空家が増加する理由

今、よくテレビなどで空家問題が取り上げられていますが、これは不動産を購入したいという「需要」に対し、不動産である土地や建物の供給が過多になってきているためです。

（出典元：総務省　http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.html）

最新の調査では、日本の空き家率は現在、13.5％とされています。

日本の総戸数6,063万戸に対し、空き家の数は820万戸、世帯数は5,240万世帯ということですから、明らかに供給過多になってきています。

特に首都圏ではマンションやアパートなどの集合住宅が供給過多が顕著で、全国の集合住宅の空家率45％に対し、首都圏では61％となっています。

空家が増える背景には、日本人は外国人と違って新築を好む傾向が影響しています。
圧倒的な新築人気から、業者はどんどん新築を造ります。

そして、どんどん空家が増えていきます。

このような状況では、売れない中古物件なんて、管理費や税金のことを考えると、早く売ってしまおう、という人が増えても仕方ありません。

中古マンションも同じく、買い手は激減する中、売ってしまおうという人が一気に増えていくことで、中古マンションの価格が暴落することは十分予想できます。

超借手市場になる賃貸マンション

ではマンションを売却ではなく、賃貸として家賃収入を得られないかと検討される方もおられますが、

その後の家賃収入がどれくらい見込めるかに対し、「管理費などの維持費がどれくらいかかるか」や、「空室リスク」を考慮して判断する必要があります。

維持費が高くつく古い物件や地価が下落傾向の場合は売ってしまった方がいいですし、

反対に立地などの条件が良く、地価相場も上昇傾向であれば、賃貸で家賃収入を得ながら不動産を残した方がお得に有効活用できることもあるでしょう。

また、不動産を担保に融資を受けられ、地価がもし上昇すれば不動産価値も上がる可能性はあります。

ただ、賃貸経営は空室リスク以外にも、滞納のリスク、近隣住民や入居者同士のトラブル対応など、

結構大変なことも多いです。

（空室をなくすために家賃を下げると、今度は入居者の質が落ちて滞納リスクやトラブルが増える、そんなことで悩んでいるオーナーの方も多いみたいです）

その他、固定資産税などの税金やメンテナンス費用も必要になってくるので、計画的な経営が求められます。

また、前述のように、

今後日本は少子高齢化で人口が激減、賃貸物件は超借り手市場になると言われており、

賃貸オーナーが黒字経営をこなすには、かなりの専門知識と戦略が必要になるでしょう。

このように、賃貸経営は今後の人口激減で経営が難しくなる可能性が高いので、不動産事情に詳しくない方はあまり手を出さない方がいいでしょう。

恐ろしい海外投資家の影響

東京五輪決定の年の2013年に海外投資家の需要が高まり、高層マンションが次々と建設されました。

その投資家たちが、2019年から、一気に売却すると予想されます。

それは、日本の税制が原因しています。

日本では不動産の売却益に対する課税は40％と大きいのですが、所有期間が5年を超えると税率が20％まで軽減されます。

ですので、2013年に投資家が購入したマンションは5年経った2019年から売りに出される可能性が高く、中古マンションの値崩れが起きていくと予想されているのです。

高額商品は消費税増税の影響がとても大きい

度々延期されてきた消費税増税が2019年10月に決定しました。

増税前の購入が増えるため、今は売れやすいですが、マンションなどの不動産は一般の人は、人生で何回も購入できるものではありませんから、増税後はしばらくは売れにくくなると予想されます。

2020年以降、しばらくは不動産市場は低迷に向かうでしょう。

資産価値が0になった、売れないマンションはどうなる？

マンション価値暴落後は売りに出しても全く買い手がつかなくなる、なんてことも起きるでしょう。

では、買い手がつかないマンションはどうなるのでしょうか？

マンションなどの不動産は持っているだけで固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費がかかります。

マンションは戸建てと違って、自分一人の判断で解体することはできないので、売却できなければ、ずっとこれらの維持費を払い続けていかなくてはいけません。

また、もしマンション住民の間で大規模な修繕をすることに決まって、修繕積立金が足りなければ、当然追加費用も負担しなければいけません。

解体することになれば、その解体費用も修繕積立金が使われますが、足りなければ追加負担が発生してしまいます。

このように、固定資産税や維持費を払い続けるなら、タダ同然の値段でもいいので、売却した方がいいかもしれませんが、「タダでも要らない不動産」になってしまうと、誰も引き取ってくれません。

相続していない場合は「相続放棄」することが可能ですが、その場合、現金や宝石など全ての資産を放棄しなくてはいけません。
（現金や宝石などの資産は予め生前贈与して所有者を移動させておく必要があります。）

自治体に寄付する方法もありますが、そもそも利用目的のない不動産は寄付を受け入れてもらえませんので、なかなか難しいでしょう。

不動産は所有権を放棄できないので、資産価値がなくなると、もはや資産ではなく「負債」です。

現在のマンションの価値を調べてみよう

では、あなたのマンション、現在どれくらいの価値があるのでしょう？

このように、今の日本の事情を考えると、これからマンションが売れなくなる時代に突入するのは目に見えてきています。

今年（2018年）、マンションを売却した人では、
築10年のマンションが購入した時とほぼ同じような金額で売れて、

残債もほとんど返済できたという話も聞くので、今ならまだ、購入価格以上で売れることもあるようです。

一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）の2016年の調査結果によると、新築5年以内の住宅では40％弱の人が「買ったときより高くで売れた」と言っています。

（出典元：一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）　https://www.frk.or.jp/information/2016shouhisha_doukou.pdf）

あなたのマンション、まだ今すぐには売却を考えてなくても、今のうちに査定だけでも行って、どれくらい価値が下がり始めているのか、確認しておくことをオススメします。

マンションの資産価値の下落率は下記の全国平均を参考にして下さい。

• 築1年→「-10％」
• 築5年→「-26％」
• 築10年→「-38％」
• 築15年→「-48％」
• 築20年→「-58％」
• 築30年→「-59％」
• 築40年→「-64％」

となっていますので、これより下回ってれば、危険と考えていいでしょう。

新築マンションの場合は購入時に「新築プレミアム」（不動産業者の広告費や人件費などの経費）が20％程度上乗せされているので、
最初に購入価格から、20％を差し引いて下さい。

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