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不動産を売却する前に絶対やっておきたい5つのこと 20.03.02
土地や建物の不動産を高く売るために
不動産の売買はとても高額になるので、知っていると知らないでは、売却価格に100万円以上もの差が生まれることさえあります。
不動産売買、ここでは主に売る場合に最低限知っておくべきこと、準備しておくことをご紹介します。
1. 売却物件の対象範囲を明確にする
建物内に備え付けのエアコンや照明器具、家具、庭に設置してある設備など、どこまでを売却物件の対象物なのかを事前に明確にしておく必要があります。
また、備え付けのエアコンや床や壁の破損を修繕して引き渡すのか、現状のまま引き渡すのかも決めておきましょう。
2. 土地境界を明確にする
土地を売却する際によく問題となるのが土地境界。
普段生活している時はそれほど細かくは気にしなくても問題ありませんが、いざ売却しようとして、初めてあいまいになっていることに気付くことが多いです。
隣地との境界が塀の外側なのか内側なのか、また、既に隣地の住人が勘違いして占有している場合もあります。
事前に隣地住人とも境界を明確にしてトラブルのないよう進めましょう。
3. 現況と登記内容が異なっていないか確認しておく
現況と登記内容で異なる箇所があれば、確実にトラブルになります。
正確な土地面積や形状は事前に法務局で地図（公図）を取り寄せて確認しておきましょう。
また、家屋などの場合、増築部分など現況と登記内容と異なる部分がないかも事前に確認し、正しておきましょう。
4. 売却時の税金に減税特例を利用する
不動産は売却時に、「仲介手数料」、「引越費用」、「測量費用」、「契約書の印紙代」などの諸経費がかかります。
また売却によって各種税金「譲渡所得税」、「住民税」等もかかってきます。
これらの税金を減税する4つの特例があります。
居住用財産の3,000万円特別控除
実際に済んでいるマイホームなどの財産（居住用財産）の売却の場合、最高で3,000万円までを控除できる特例です。 住宅ローン控除とは併用ができないので、住み替えの方は注意して下さい。
居住用財産売却の軽減税率の特例
居住用財産の所有期間が引き渡した年の1月1日の時点で10年を経過している場合は、課税譲渡所得のうち6,000万円まで税率が下がります。
居住用財産の買い替え特例
実際に住んでいる住居を買い換える場合に適用される特例で、売った住居よりも新しく購入した住居の方が高かった場合、利益に対する課税が繰り延べられます。 この特例を受けるためには下記の条件を満たす必要があります。
- 譲渡した住居の所有期間が10年超かつ居住期間が10年以上であること
- 譲渡価格が1億円以下であること
- 新しく購入する住居の取得が、譲渡した年の前年の1月1日から、譲渡した年の翌年の12月31日までであること
- 確定申告をすること
空き家に係る譲渡取得の特別控除
相続した空き家を「家屋の取り壊し」もしくは「耐震リフォーム」の後に売却する場合、3,000万円の特別控除が受けられます。
適用期限は平成31年12月31日までです
適用条件が少し細かいのですが、下記5条件を満たす必要があります。
- 旧耐震法の昭和56年5月31日までに建築された戸建て住宅
- 被相続人が一人暮らしをしており、相続発生後、貸付や居住などしていない空き家
- 相続開始から3年後の12月31日までに譲渡したもの
- 新耐震基準を満たすよう改修された家屋とその敷地、もしくは家屋を解体している更地になった土地
- 譲渡対価が1億円以下
5. 売り出し価格の決定
不動産は取引相場からかけ離れた高い金額で売りに出すと、売れるまでにとても時間がかかります。
売主が相場よりも高い金額が妥当と思う場合でも買い手側にとったら、他の不動産との比較対象に過ぎません。
また、買い手が決まり契約を交わして実際に引渡しが完了するまでに数ヶ月かかることが一般的ですので、売却代金をあてににしている方は、余裕をもって売却スケジュールを立てましょう。
ちなみに、売却したい不動産にローン（金融機関による抵当権）が残っている場合、売却価格に自己資金をプラスしてもローンが返済できない場合はその不動産を売却することはできません。
実際の相場を調べるには？
マンションや戸建物件の、地域ごとの過去の売買データを確認できる無料のサービスがあります。
不動産流通機構が運営している国土交通大臣指定の不動産流通標準情報システム
REINS Market Information
では、過去に取引のあった簡単な売買データが確認できます。
「成約価格」の他、その売買物件の「地域」、「面積」、「間取り」、「築年数」、「用途地域」、「成約時期」などの建物条件データが確認できます。
国土交通省が提供するシステム
土地総合情報システム
では、「成約価格」、「地域」、「面積」、「間取り」、「築年数」、「用途地域」以外に、「土地形状」や「全面道路」など、もう少し詳しいデータが確認できます。
これらのサービスを利用して、貴方のお家が、どれくらいの価値があるのか、確認してみるといいでしょう。
しかし、細かい条件によって、実際の買取価格が大きく変わることもあり、できるだけリアルな価格を知りたい場合は、やはり不動産業者に査定してもらう必要があります。
また、上記サービスを利用しても貴方のマイホームの条件、ズバリ全く同じ、というデータを見つけられなかった方は、次にご紹介する無料の一括査定サービスをオススメします。
不動産会社に依頼するのがベスト
知り合いに売却するならいいのですが、不動産のような高額なものの買い手を見つけるのは簡単なことではありません。 また、前述したような土地境界や現況と登記内容の違いによるトラブルの問題、税金や各種手続きなど、煩わしいことがたくさんあります。
買い手を出来るだけ早く高い値段で全国から見つけて、売却手続きをスムーズに行うためには、やはり不動産会社のサポートに頼るしかありません。
そこで、オススメなのが次にご紹介する「リビンマッチ」という一括見積もり査定サービスです。
約1,400社を誇るリビンマッチで、事前に一括比較、売却査定しておこう
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しかし、業界に疎い方が自分で信頼できる不動産会社を見つけるのもなかなか大変。
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